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                北京市高院公布審理二手房買賣案件指導意見

                2014-01-08 09:47:06    來源: 收藏

                  隨著居高不下的購房熱,大量二手房買賣糾紛案件湧入北京法院。記者昨日獲悉,為公開透明審理此類案件,北京市高級人民法院近日對社會公布《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的◣指導意見》(試行)。《指導意見》對二手房買賣中出現的沒拿到房本是╳否可以交易、借名買房出現糾紛法院是否會判決合同無效、夫妻一方出售共有房產另一方能否追回等與百姓生活密≡切相關的糾紛如何裁判,均作出了明確規定。

                  目前該《指導意見》已經在二手房買賣糾紛↘案件審理裁判中施行。

                  規定一

                  沒拿到房本交易

                  不能算無效合同

                  《城市房地產管理法》第38條規定“未依法登〇記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。市高院《指導意見》則認為,該規定在性質上不屬於最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》司法解釋中規定的合同無效的相關解釋,不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

                  《指導意見》還規定,對於將來可能取得所有權的房屋的買賣合同,法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。賣房人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權,致使買房人無法過戶,應當承擔相應的違約責任。

                  解讀

                  我國《合同法》對認定合同無效明確規定,違反法律、行政法規的強制性規定的屬於合同無效。

                  法律人士♀介紹說,《城市房地產管理法》系行政管理性法ξ 律,相關規定旨在規範房屋交易中的行政管理,而非禁止交易關系。可以拿到房本但是因為種種原因尚未拿到房本,此類買賣合同沒有按規定進行備案的行為僅屬於違反管理性規定。不能以違反此項規定為由確定房屋買賣合同無效。

                  據相↘關法官說,《指導意見》出臺後,《城市房地產管理法》中可以拿到房產證但是尚未拿到房產證不能進行房屋買賣的條款在司法審判中將不再適用。

                  法官認為,《城市房地產管理法》中未拿到房產證的房屋不得轉讓的規定距今已近20年,20年中人們的生活已經發生了很大變化,現實中未取得房產證進行交易的房屋非常普遍,如果都機械地按照這一規定裁判,將不利於化解社會矛盾,而且還可能會引發新的矛盾。比如買賣雙方在取得房產證之前進行二手房買賣,隨著房價上漲賣房人以未取得房產證主張買賣合同無效,如果法院判決支持,將助長賣房人惡意毀約的行為,此外對買房人也不公平。

                  規定二

                  房本只有一人名

                  單方賣房算有效

                  《指導意見》規定,夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋,未經對方同意,擅自以自己名義轉讓給他人,買房人為善意購買的,可以認定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權法》規定的善意取』得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記,其他共有人要求追回該房屋的,法院不予支持。

                  解讀

                  對該規定法官解讀稱,房屋作為夫妻共同財產登記在夫或妻一人名下時,買房︾人從房產證上只能看到登記方一人的名字,無法考證房主是否結婚,也無法考證該房屋是否還有其他共有人。買房人出於對房產證登記的信任善意購買了該住房,應該認定購房合同有效。

                  法官稱,目前審判實踐中經常出現這樣的情況,賣房人看到房屋漲價後反悔,於是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院,要求確認買賣合同無效。過去法院在審理此類案件時,對於所售房屋已經辦理了過戶手續的均認定買賣合同有效,而對於尚未辦理過戶手續的已售二手房,沒有明確規定是否有效,這就會造成賣房人因房屋漲價以夫妻一方私售共有住房為由要求買賣合同無效的目的得逞,而對善意購買房屋的買房人造成不公平。《指導意見》對後者給予了明確規定。

                  規定三

                  經適房未滿5年

                  買賣合同無效

                  《指導意見》規定,相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用房,當事人主張買賣合同無效的,法院可□ 予支持。

                  賣房人轉讓的經濟適用房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂,當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉◇移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的,可以認定合同有效。

                  解讀

                  對該條款法官解讀稱,上述條款界定了兩項內容,第一是按照相關政策,經濟適用〖房未滿5年不能上市交易。所以對於未滿5年進行交易的經濟適用房,如果買賣一方起訴主張買賣合同無效,法院可予支持。

                  第二按照相∑ 關政策,2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經濟適用房上市出售,按照“老辦法”執行。

                  “老辦法”規定,2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經濟適用房,取得房產證滿五年後,可以按市場價格出售,產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款。對於這類經濟適用房,如果出現買賣糾紛,法院應認定買賣合同有效。《指導意見》的上述規定ㄨ,完全符合政府對經濟適用房的政策。

                  規定四

                  一房多賣鬧糾紛

                  誰辦房本誰得房

                  《指導意見》規定,賣房人一房多賣,而且與買房人簽訂的購房合同均為有效合同的情況下,按照以下順序決定誰最終獲得該房屋的所有權:一是已經辦理房屋所有權轉移登記的;二是雖未辦理房屋所有權轉移登記,但已經實際合法占有房屋的。此外,均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,法院應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦〗理了網簽、合同成立的先後等因素,公平合理地予以確定。

                  解讀

                  對該條款法官解讀稱,司法實踐中開發商或二手房主一房多賣¤的案例占到一定比例,特別是開發商“一女二嫁”或“一女多嫁”的現⌒ 象曾被媒體多次報道。《指導意見》的上述規定明確了在賣房人一房多賣,而買房人又都要求法院確認買賣合同有效的情況下如何裁決房子最終歸誰所有。按照《指導意見》商品房買賣糾紛也將■參照《指導意見》執行,該條款對開發商一房多賣引發的糾紛如何裁決,也給出了明確的答案。

                  規定五

                  借名買房要過戶

                  訴到〗法院可支持

                  《指導意見》規定,當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,法院可予支持。

                  當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持。

                  此外,借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用房等政策性保障住房並登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦】理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。

                  解讀

                  對此規定法官表示,除去政策規定的經濟適用房、兩限房等需要相關資質『方可購買的房屋不允許借名購買,其他商品房雙方事先做出約定借名買房,法院將認定借名買房的行為有效。比如審判實踐中曾遇到過有些人身在國外或者外地工作,身份證件等一時間無法送回北京,這種情況下借用親戚或█朋友的名字購買二手房屋。出借姓名的人在房價上漲之後反悔拒絕給借名買房的人辦理過戶,法院會支持借名買房人的過戶訴求。

                  (文/記者 李罡)

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