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                房地產市場的三個意外 一線城市“陷落”

                2014-07-02 11:00:44    來源: 收藏

                 

                2014年剛剛◥過去了半年。回顧過去的6個月,天氣越來越熱,樓市卻⊙越來越冷。

                當第一季度地王頻出的時候,誰都沒有想到第二季度樓市降溫竟然來得如此之快,如此之猛烈〗〗※。

                 第一個意外』:一線城市“陷落”。

                 2012-2013年,大型房地產開發商對樓市供求關系的逆轉,已經有所覺察,有所反應。三、四線城市的海量供應和一線城市土地資源@ 緊張】,令開發商高調“回歸一線城〇市”。

                 2013年到2014年北京、上海、廣州、深圳土地市場不■斷創出新高。

                開發商為了爭奪一線城市的土地,已經近乎失▽去理智。廣州南洲路樓面地價賣出34000元/平方米,廣鋼賣出23000元/平方米,金融城賣出19000元/平方米,。這些超︻越市場承受能力的“地王”,在樓市上升期,成為了推動區域樓價上升的助推器。

                進入2014年,樓市急劇降溫。“回歸一線城市”的發▲展商卻發現,一線城市比三、四線城市還要降得多。

                2014年1-5月,全國商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%。其中,住宅銷售面積下▂降9.2%。

                1-5月,廣東省商品房銷售面積2 893.98萬平方米,同比下降11.8%。

                 相比平均水平,一線城市成交面▲積下降更為明顯:

                2014年1-5月深圳商品住宅成交同比下降42.8%

                2014年1-5月廣州商品住宅成交面積同々比下降31.4%。

                2014年1-5月

                北京商品房成交面積同比下降46% 。上海商品房成↓交面積同比下降19.%

                 2014年一線城◥市房地產“陷落”是多種因素作用的結果。

                ——經濟增速放緩。例如廣州GDP增長由去年的12%回落『到今年第一季度的7.4%,影響很大。

                ——房地產金◥融收緊。開發貸款和房貸都直接受到影響。

                ——“限購”等政策的副作用開始顯現。

                ——當然,2014年一線城市成交量收縮的另一個主要原因是“反腐”的深入。在腐︼敗官員不斷倒臺的背景下,房地產信息聯網和房地產登記制度的實施,都被解讀為反腐手段。

                長期以來作為市場購∮房主力的“紅領階層”(公務員階層),在2014年踩了剎√車。

                一線城市成交量30-40%的降幅中,至少有一半,應該歸結於公務員購房群◢體的退出。

                 2014年一線城市房地產“陷落”,看似偶然,實質必然。

                 成交量下跌,才能讓我們知道投資客和公務員購房有多╳少比例。

                價格下跌,才能讓我們知ξ道一線城市也存在明顯的泡沫。

                 從影響因素看,上述所指的四項因素,沒有一項在短期內是能扭轉的。

                 苦日子才剛剛開始。下半年就期待樓市轉暖,是不現實的,按照正常市場趨勢發∏展,房地產市場未來2-3年,難有起色,除Ψ非政府下決心去救市。本屆政府短期內,下不了這個決心。中國房地產↘過了10年好日子,現在要過2-3年緊日子了。

                 第二個意外:中型開發商“陷落”。

                房地產市場的每∑一次調整,都帶來行業內並購「潮的發生,行業集中度進一步提升。

                2008年金融危機後,萬科銷售額突破了1000億元。

                2011年國五條“史上最嚴”調控後,大型開←發商業績暴增。2014年,多家企業制定了2000億的銷售目標。

                中國房△地產銷售金額前50位的開發商,市場份額ζ已經超過三分之一。行業的集中度已經越來越高。

                2014年,樓市進入調整。萬科、保利、萬達等龍頭企業不但不會收∞縮,反而會逆勢擴大其市場份額。

                大型開發商在局部地區隨便啟動促銷行動,都令中小開發商難以招架。小型開發商已經作☆出了隨時撤的準 備。2014年房地產下行趨勢持◆續,首先倒下的,既不是大◥開發商,也不是小開發商,反而是一些※中型開發商。

                 

                浙江綠城、惠州光耀、廣東創鴻……..“陷落”的中型開發商將越來越多。

                 這些企業具有一些共同點:

                1、企業領◥導人有理想有抱負,不甘心偏安於一隅,也不願意長期做房卐地產行業的第二、第三梯隊。

                2、過度超常規跨區域擴張發展。過度融資,資金成本高。

                4、與政㊣ 府關系密切。

                第三個意外:抄底熱情依♂舊。

                2014年房地產市場新聞很多,消息不斷。

                從年初的崩盤★論,到年中的降價△潮,房地產行業給消費者傳遞了太多負能量的信◢息。購房信心也一直下挫。

                然而,迫於資金緊〖張,按動了調價按鈕的開發商,卻驚喜地發現:樓市抄底ζ 熱情依舊。

                從北京到上海,從廣州【到深圳,只要是消費者認為價格“有吸引力”,樓♂盤依然熱銷。

                抄底的人,根本無懼“崩盤”,也不理會∴專家們所說的“嚴峻形勢”和房地產市場系統性風險。今年,不少購房者問我★,2014年還能不能買房?

                我『都會說三句話:(1)買國外的,賣國內的;(2)買√中心城市的,賣三四線城市的:(3)賣掉中心城市〓郊區的,抱住中心區的。

                 在實際的操※作中,有錢人買國外的,但也不賣國內的。買中心城▆市的,但不賣三四線城市的。中產白領階層抱住大城■市中心區的,但也不賣掉中心城市郊區的。

                 無論市場怎麽變,中國城市裏①的有產階層別無選擇。房地產市場仍然是絕大多數人財富保值增值的最重要場●所。促銷價格,每每引發搶購。

                這一ω 意外情況,說明2014年房地產市場雖然困難重重,但仍未到絕望的時候。堅定守住,就有辦法。

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